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Aktuelle höchstrichterliche Rechtsprechung im Mietrecht
BGH fordert klare Regel zum Verbot von Tieren in Mietwohnungen
Mietern darf das Halten von Hunde und Katzen ohne eine eindeutige Regel im Mietvertrag nicht verboten werden. Fehlt es an einer entsprechenden Klausel, müssen die Interessen des Vermieters und des Mieters im jeweiligen Einzelfall sorgfältig abgewogen werden, entschied der Bundesgerichtshof (BGH) in einem am 14.11.2007 verkündeten Urteil.
Im umstrittenen Fall hatte ein Vermieter im Mietvertrag bestimmt, dass "jede Tierhaltung, insbesondere von Hunde und Katzen, mit Ausnahme von Ziervögeln und Zierfischen, der Zustimmung des Vermieters" bedarf. Dem klagenden Mieter wurde damit die Haltung von zwei Kurzhaarkatzen verboten. Der BGH bezeichnete die umstrittene Vertragsklausel nun als unwirksam. Sie benachteilige Mieter schon deshalb, weil die Ausnahme nur für Vögel und Fische bestehe, nicht jedoch für andere Kleintiere, die, "wie etwa Hamster und Schildkröten, ebenfalls in geschlossenen Behältnissen gehalten werden".
Nach Ansicht des BGH könnten Tierhaltungsverbote in Mietwohnungen generell unwirksam sein, wenn Vermieter keinen sachlichen Grund für solch ein Verbot angeben. Doch diese Frage entschied das Gericht nicht. Laut BGH muss nun das Landgericht Krefeld als Vorinstanz nun prüfen, ob im umstrittenen Fall die Katzenhaltung erlaubt werden darf.
(BGH VIII ZR 340/06, Urt. vom 14.11.2007)
Vereinbarung einer Bruttowarmmiete ist unwirksam (BGB § 558, § 2 HeizKV)
Die in einem Mietvertrag enthaltene Vereinbarung einer Bruttowarmmiete ist - außer bei Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt - gemäß § 2 HeizkV nicht anzuwenden, weil sie den Bestimmungen der Heizkostenverordnung widerspricht. Verlangt der Vermieter vom Mieter die Zustimmung zur Erhöhung einer vereinbarten Bruttowarmmiete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, berührt das nicht die Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens, eine Zustimmungsklage wird dadurch nicht unzulässig.
(BGH VIII ZR 212/05, Urt. vom 19.07.2006)
Keine Umlage von Betriebskosten leerstehender Wohnungen auf andere Mieter (BGB § 556 a)
Wenn die "kalten" Betriebskosten (ohne Heizung/WW) vereinbarungsgemäß nach dem Verhältnis der Fläche der Mietwohnung zur Gesamtwohnfläche umzulegen sind, hat der Vermieter die auf leerstehende Wohnungen entfallenden Betriebskosten grundsätzlich selbst zu tragen. Ein Anspruch des Vermieters auf Abänderung des vertraglich vereinbarten Flächenschlüssels wegen Leerstands von Wohnungen aufgrund Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) besteht nicht.
Im Mietvertrag war ein Umlageschlüssel nicht vereinbart. In der Vergangenheit rechnete der Vermieter flächenanteilig ab. Mit seiner Klage begehrt er nun die Zustimmung des Mieters zu einer Vertragsänderung bei der Umlage der kalten Betriebskosten dahingehend, dass leerstehende Wohnungen bei der Umlage außer Betracht bleiben. Das würde die flächenanteiligen Kosten des Mieters erhöhen.
Der BGH weist die Klage letztinstanzlich ab. Durch die jahrelang praktizierte Art und Weise der Abrechnung sei zwischen den Parteien der Umlageschlüssel "Wohnfläche" vereinbart worden. Der Umstand, dass der Kläger zunehmend Leerstand habe, rechtfertige keine Änderung des Verteilungsschlüssels. Der Vermieter habe die Kosten des Leerstands zu tragen, wenn nach dem jetzt auch vom Gesetzgeber als Regelfall vorgegebenen Maßstab der Wohnfläche (§ 556 a Abs. 1 BGB) abgerechnet werde. Bei preisfreiem Wohnraum gehe der Gesetzgeber davon aus, dass die einheitliche Abrechnung nach dem Verhältnis der Wohnfläche einen zulässigen Maßstab für alle Betriebskosten - mit Ausnahme der Heiz- und Warmwasserkosten - darstelle.
(BGH VIII ZR 159/05, Urt. v. 31.05.2006)
Quotenklausel I (BGB §§ 538,307)
Quotenklauseln sind unwirksam, wenn sie auf einem starren Fristenplan zur Durchführung von Schönheitsreparaturen beruhen.
Ein formularmäßiger Fristenplan für die vom Mieter vorzunehmenden Schönheitsreparaturen ist auch dann starr und benachteiligt einen Mieter unangemessen i.S.d. § 307 BGB, wenn die Fristen allein durch die Angabe eines nach Jahren bemessenen Zeitraums ohne jeden Zusatz bezeichnet sind.
Eine Klausel über die quotenmäßige Abgeltung angefangener Renovierungsintervalle verliert ihre Grundlage, wenn die damit zusammenhängende vertragliche Regelung über die Abwälzung der Schönheitsreparaturenverpflichtung auf den Mieter unwirksam ist.
(BGH VIII ZR 178/05, Urt. v. 05.04.2006)
Quotenklausel II (BGB §§ 538,307)
Starre Quotenklauseln in Wohnraummietverträgen sind als solche unwirksam.
Der für Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des BGH hat am 18.10.2006 entschieden, dass formularvertragliche Abgeltungsklauseln in Wohnraummietverträgen, die sich an "starren" Fristen und Prozentsätzen ausrichten, unwirksam sind, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligen (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB).
Formularmäßige Wohnraummietverträge enthalten in der Praxis meist Klauseln, die den Mieter während des laufenden Mietverhältnisses innerhalb bestimmter Fristen zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichten. Der vom BGH entschiedene Fall betraf eine damit verwandte, in Formulamietverträgen ebenfalls häufig gebrauchte, sogenannte Abgeltungsklausel. Der Zweck dieser Abgeltungsklauseln besteht darin, dem Vermieter, der von dem ausziehenden Mieter mangels Fälligkeit der Schönheitsreparaturen keine Endrenovierung verlangen kann, einen prozentualen Anteil an Renovierungskosten für den Abnutzungszeitraum seit den letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit zu sichern.
Im entschiedenen Fall hat der Mieter am Ende der rund zweijährigen Mietzeit die Rückzahlung seiner Kaution verlangt. Die Vermieterin hat die Kaution mit zeitanteiligen Renovierungskosten verrechnet. Nach der im Mietvertrag enthaltenen Abgeltungsklausel muss der Mieter, wenn er vor Ablauf der für die Schönheitsreparaturen im Allgemeinen vorgesehenen Fristen auszieht, seiner Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen durch anteilige Zahlung der Kosten der Schönheitsreparaturen nach festgelegten Prozentsätzen, die sich in Abhängigkeit von der Nutzungsdauer erhöhen, nachkommen. Beispielsweise bestimmt die Klausel, dass der Mieter nach einer Nutzungsdauer von mehr als zwei, aber nicht mehr als drei Jahren für Küche und Bad 66% der Kosten der Schönheitsreparaturen zu entrichten habe, für Wohn- und Schlafzimmer 40% und für Nebenräume 42,85%.
Das Amtsgericht hatte der Klage des Mieters auf Rückzahlung der Kaution im wesentlichen stattgegeben. Das Landgericht hat die Berufung der Vermieterin zurückgewiesen. Es hat das auf die Abgeltungsklausel gestützte Zahlungsverlangen der Vermieterin als unbegründet erachtet und ausgeführt, dass die Klausel wegen einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters unwirksam sei (§ 307 BGB), weil sie eine Kostenbeteiligung des Mieters auf der Grundlage "starrer" Fristen und Prozentsätze vorsehe.
Der BGH hat die vom Landgericht zugelassene Revision der Vermieterin zurückgewiesen. Nach ständiger Rechtsprechung des BGH sind Formularbestimmungen unwirksam, wenn sie dem Mieter die Ausführung von Schönheitsreparaturen während des laufenden Mietverhältnisses nach einem "starren" Fristenplan auferlegen (vgl. BGH, Urteil vom 23. Juni 2004 - VIII ZR 361/03). Denn dadurch kann der Mieter mit Renovierungsverpflichtungen belastet werden, obwohl unter Umständen tatsächlich noch kein Renovierungsbedarf besteht, weil der Mieter die Wohnung beispielsweise nur unterdurchschnittlich genutzt hat.
Der BGH hat nunmehr entschieden, dass diese Erwägungen auf Abgeltungsklauseln zu übertragen sind. Abgeltungsklauseln auf einer "starren" Berechnungsgrundlage benachteiligen den Mieter unangemessen, weil sie keine Berücksichtigung des tatsächlichen Erhaltungszustands der Wohnung zulassen. Denn bei einem überdurchschnittlichen Erhaltungszustand der Wohnung führt eine "starre" Abgeltungsregelung dazu, dass der Mieter mit (erheblich) höheren zeitanteiligen Renovierungskosten belastet wird, als es dem tatsächlichen Zustand der Wohnung entspricht. Soweit der BGH Abgeltungsklauseln mit "starren" Fristen und Prozentsätzen in früheren Entscheidungen als wirksam angesehen hat (z.B. Urteil vom 6. Oktober 2004 – VIII ZR 215/03), hält er daran nicht mehr fest.
(BGH VIII ZR 52/06, Urt. vom 18.10.2006)
Rückforderungen von Betriebskosten nur bei beendetem Mietverhältnis (BGB §§ 556 Abs. 3, 812 Abs.1)
In einem bestehenden Mietverhältnis über Wohnraum kann der Mieter nicht die vollständige Rückzahlung der geleisteten Abschlagszahlungen verlangen, wenn der Vermieter nicht fristgerecht über die Betriebskosten eines Abrechnungszeitraums abgerechnet hat. In diesem Fall ist der Mieter dadurch hinreichend geschützt, dass ihm bis zur ordnungsgemäßen Abrechnung des Vermieters gemäß § 273 Abs. 1 BGB ein Zurückbehaltungsrecht jedenfalls hinsichtlich der laufenden Nebenkostenvorauszahlungen zusteht.
(BGH VIII ZR 191/05, Urt. vom 29.03.2006 - Abgrenzung zum Senatsurteil vom 09.03.2005, Az. VIII ZR 57/04)
Stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses (BGB § 545 BGB)
Für die stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses legt § 545 BGB nunmehr aufgrund seiner sprachlichen Überarbeitung eine gesetzliche Folge des Verhaltens der Parteien fest, die von deren eigentlichem Willen unabhängig ist, selbst dann, wenn die Parteien übereinstimmend etwas anderes wollten. Auch dann, wenn zunächst aus Probegründen das Vertragsverhältnis befristet wird, sollen sich die Parteien nach Ablauf der Frist dazu entscheiden können, das Vertragsverhältnis stillschweigend fortzusetzen.
(OLG Rostock Az. 3 U 167/05, Urt. vom 29.05.2006)
Nachträglicher Wegfall des Eigenbedarfs; Mitteilungspflicht (BGB § 573 Abs.2 Nr.2 BGB)
Hat der Vermieter ein Mietverhältnis über Wohnraum wegen Eigenbedarfs wirksam gekündigt und fällt der geltend gemachte Grund nachträglich weg, so ist dies nur dann zu berücksichtigen, wenn der Grund vor dem Ablauf der Kündigungsfrist entfallen ist; in diesem Fall ist der Vermieter zu einer entsprechenden Mitteilung an den Mieter verpflichtet.
Der für Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des BGH hatte die Frage zu entscheiden, ob und unter welchen Voraussetzungen ein Vermieter, der ein Wohnraummietverhältnis wegen Eigenbedarfs gekündigt hat, verpflichtet ist, einen nachträglichen Wegfall des Eigenbedarfsgrundes zu berücksichtigen und den Mieter hierüber zu unterrichten. Diese in Rechtsprechung und Schrifttum bisher umstrittene Frage ist nun höchstrichterlich beantwortet.
Die Berücksichtigung eines erst nach dem Ende des Mietverhältnisses (nach Ablauf der Kündigungsfrist) eingetretenen Wegfalls des Eigenbedarfs würde zu einer ungerechtfertigten Besserstellung des vertragsuntreuen Mieters (der trotz Kündigung die Wohnung nicht zurückgibt) gegenüber dem vertragstreuen Mieter führen, so der Bundesgerichtshof.
(BGH VIII ZR 339/04, Urt. vom 09.11.2005)
Konsequenz: Die Verletzung der Mitteilungspflicht begründet Schadenersatzansprüche gegen den Vermieter aus positiver Vertragsverletzung in Verbindung mit §§ 280 ff. BGB und daneben aus unerlaubter Handlung. Diese können auch auf das Fortbestehen des Mietverhältnisses gerichtet sein, wenn der Mieter noch nicht geräumt und die Mieträume zurückgegeben hat. Zudem stellt sich die Weiterverfolgung des weggefallenen Eigenbedarfs als rechtsmissbräuchlich dar. Eine Räumungsklage des Vermieters wäre abzuweisen.
Praxistipp: Nebenkosten pünktlich abrechnen
Ein Vermieter muss seinen Mietern spätestens ein Jahr nach Ende des Abrechnungszeitraums die Nebenkostenabrechnung zuschicken. Verspätet er sich, muss der Mieter für eventuelle Nachzahlungen nicht mehr aufkommen.
Vermieter dürfen sich mit ihrer Nebenkostenabrechnung nicht beliebig lange Zeit lassen. Spätestens ein Jahr nach Ende der Abrechnungsperiode muss der Vermieter dem Mieter die Abrechnung zugeschickt haben. Verspätet er sich, hat er keinen Anspruch mehr darauf, dass der Mieter Nachzahlung leistet. Ausnahme: Der Vermieter hat die Verspätung nicht selbst verschuldet – in solch einem Fall darf er auch nach Ablauf eines Jahres noch abrechnen. Das ist beispielsweise dann der Fall, wenn ein Energieversorger verspätet mit dem Vermieter abrechnet.
Für den Mieter sieht die Sache anders aus: Kommt bei einer Abrechnung des Vermieters heraus, dass ihm eine Rückzahlung zusteht, so hat er auch dann ein Anrecht auf die Rückerstattung zuviel entrichteter Nebenkosten, wenn die Abrechnung erst nach mehr als einem Jahr bei ihm einging. Hat ein Mieter allerdings Einwände gegen eine ihm pünktlich zugeschickte Abrechnung, muss er sie dem Vermieter innerhalb von zwölf Monaten mitteilen.
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